Propiedad Horizontal

• Se dice que es una propiedad especial por tener su propio régimen jurídico regulado por la ley 675 del año 2001.
• Los derechos de propiedad son exclusivamente sobre bienes privados y derechos de copropiedad frente al terreno y otros bienes comunes.
• Se busca garantizar la convivencia, seguridad y función ecológica y social en los inmuebles referentes a ella.
• Se comprende como un derecho Individual-Exclusivo (PROPIETARIO-BIEN PRIVADO) y como un derecho de Copropiedad-Colectivo (EL TERRENO).

REGIMEN:

Sistema jurídico que regula el sometimiento a la propiedad horizontal. (EDIFICIO, CONJUNTO CONSTRUIDO O POR CONSTRUIRSE)

REGLAMENTO:

• Estatuto que regula derechos y obligaciones del copropietario.
• Se tiene derecho sobre la propiedad y los demás bienes comunes.
• Tabla de coeficientes. Derecho al voto según el pago de las expensas.

CONSTITUCIÓN:

• Escritura pública registrada ante la oficina de instrumentos públicos que le corresponda.
• Nace la persona jurídica. Calificación del reglamento.
• La alcaldía Distrital o Municipal tiene responsabilidad de certificar la existencia.

LICENCIA DE CONTRUCCIÓN:

Será de 24 meses con prorroga a 12 meses y deberá ser aprobada por el curador.

Existen dos tipos de sesión:

• Tipo A: transferencia gratuita a un urbanizador del municipio.
• Tipo B: transferencia del urbanizador a propietarios-copropietarios.

ORGANOS DE ADMINISTRACIÓN:  Asamblea, Consejo y Representante.

ORGANOS DE CONTROL:  Revisor Fiscal.

ORGANO DE CONFLICTOS: Comité de convivencia.

NATURALEZA JURÍDICA – PERSONA JURÍDICA (LEY 675 DE 2001):

• Civil – Sin ánimo de lucro. (Las utilidades no son repartidas sino reinvertidas)
• El domicilio puede ser municipal o distrital según se localice.
• No es contribuyente de impuestos nacionales ni de impuestos de industria y comercio.
• Algunos bienes destinados a la sufragación de las expensas comunes no desvirtúa la calidad de la persona jurídica sin ánimo de lucro.

BIENES COMUNES ESENCIALES:

• Aquellos que son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del conjunto o edificio. También son aquellos imprescindibles para el uso y disfrute del dominio particular.
• Se consultan en el reglamento.
• Existencia – Estabilidad / Conservación – Seguridad

SON NO ESENCIALES:

• No necesario para el goce y disfrute.
• Son de la copropiedad.

SON DE USO EXCLUSIVO:

• Aquellos cuyo uso comunal limitaría el goce y disfrute de un bien privado, por ejemplo terrazas cubiertas, patios interiores, podrán ser asignados de una forma exclusiva a los propietarios de los bienes privados que según su ubicación puedan disfrutarlos.

UNIDADES INMOBILIARIAS CERRADAS:

• Conjunto de propiedades horizontales con reglamento contenido en la Ley 428 de 1998.
• Es conjunto urbanísticos cuando se agregan varias propiedades horizontales.
• Su naturaleza es comercial, residencial o mixta (combinación de las dos anteriores)
• Conjunto de edificios, casas y similares que comparten elementos estructurales, funcionales entre si, tienen áreas comunes para la recreación, circulación, zonas verdes y disfrute visual. Sus propietarios participan según proporción en el pago de expensas comunes.

 

 FUNCIÓN ADMINISTRADOR:

ORGANO DE AMINISTRACIÓN: El administrador es el representante legal de la propiedad con las siguientes funciones:

• Administrar, conservar, recaudar y representar.
• Si no hace parte del consejo elegir la asamblea.

o   Consejo de administración deberá estar conformado mínimo por tres personas. Responden hasta por culpa leve únicamente.

• Sus reuniones pueden ser: Ordinaria, Extraordinaria, Segunda Convocatoria, Derecho Propio, No Presenciales, Decisiones.
• Obligatorio: edificios o conjuntos con fin comercial y mixto con más de 30 unidades privadas.
• Potestativo: edificios o conjuntos con fines residenciales.

o   QUORUM DELIBERATORIO: % Coeficientes mayor a la mitad.

o   QUORUM DECISITORIO:

• MAYORÍA SIMPLE: La mitad +1 de los coeficientes existentes.
• MAYORÍA CUALIFICADA:
  • QUORUM DELIBERATORIO: 70% de coeficiente del 100%
  • QUORUM DECISITORIO: 100% del 70% de los coeficientes.
  • Temas que pueden tratar:

o   Cambios que impliquen uso y goce de los bienes comunes.

o   Aprobación de expensas distintas a las pactadas.

o   Asignación de un bien común a uno privado.

o   Reforma de estatutos y reglamento.

o   Desafectación de un bien común no esencial.

o   Reconstrucción del edificio. (se vea afectado más del 75%)

o   Adquisición de inmuebles para el edificio.

o   Liquidación y disolución.

ASAMBLEA DE PROPIETARIOS: Sólo por propietarios o representantes.

ASAMBLEA GENERAL: propietarios de bienes privados, o representantes o delegados, se reúnen por quórum o decisiones previstas en la ley y en el reglamento de la propiedad horizontal.

COEFICIENTE: es un derecho de cuota que corresponde a cada propietario privado frente a la unidad privada que es titular y es exclusiva de este.

 

 

Afectación a Vivienda Familiar

Se da cuando existe DOMINIO PLENO del inmueble. sea su adquisición antes o después del matrimonio o de la unión de la pareja. Su uso debe ser estrictamente habitacional para la familia. Sólo puede afectar UN SOLO inmueble. Es inembargable salvo algunas excepciones por ley.

Características Generales:

•    Limitación al derecho de dominio.
  • Los hijos son irrelevantes.
  • No importa que supere los 250 SMLV.
• Bien inmueble adquirido por alguno de los conjugues con destino habitacional familiar.
•  Se registra ante la oficina de Instrumentos Públicos.
• Es suceptible a las medidas cautelares.

Cómo se constituye:

• Por medio de escritura pública  por ministerio legal.
• Por escritura pública de enajenación mediante la indagación notarial.
• Debe ser un inmueble destinado a la vivienda.
• Por sentencia judicial.
• Sólo afecta al inmueble.

Su objeto es que el inmueble tenga una protección ante la persecución de terceros.

Cuándo es posible un embargo:

• Cuando el inmueble hubiere tenido una hipoteca previa al registro de la afectación a la vivienda familiar.
• Cuando la hipoteca fuera constituida con el fin de garantizar prestamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.
• Por el NO PAGO  de impuestos

Extinción:

• Muerte de cualquiera de los conjugues.
• Disolución sociedad conyugal.
• No pago de impuestos.
• Expropiación.
• Destrucción total del bien.
• Sentencia Judicial.
• Mutuo acuerdo entre los cónyuges y por escritura pública.

Todo lo anterior deberá quedar registrado ante la Oficina de Instrumentos Públicos.

Patrimonio de Familia Inembargable

Propiedad especial constituida sobre el dominio pleno del inmueble. Es PROINDIVISO. Protege el patrimonio de una familia. Tiene su propio régimen jurídico.
Creado por la Ley 70 de 1931 y modificado por la ley 495 de 1999 (esta ley aprueba la unión marital de hecho y otorga derechos a unión entre parejas del mismo sexo)

Inmueble destinado a uso habilitacional y busca evitar la persecución de terceros. Es inembargable y no aplican las medidas cautelares.

• Fuera del Comercio:
  • Protección del patrimonio habitacional del núcleo familiar.
  • Limitación al derecho de dominio.
  • Ley de orden público.

• Tipos de Constitución:
  VOLUNTARIA
• ley 70 de 1931. Modificado por la ley 495 de 1999 y por el art. 37 de la ley 962 de 2005 (con decreto reglamentario 2817 de 2006).
  • Posee un límite de 250 SMLV
  • Debe tenerse certificado de libertad.
  • Registro civil de los hijos.
    Acta de matrimonio. – Unión marital de hecho.
  • Por escritura pública.
  • Un Notario o Juez de Familia deberá expedir un edicto.
    • Otros:
  • El acreedor tendrá 15 días para oponerse.
  • Se deberá publicar en un diario de circulación nacional.
  • Debe existir declaración de no tener otro patrimonio de familia inembargable.

• OBLIGATORIA – FORZOSA
•  ley 91 de 1936, y los arts. 60 de la ley 9 de 1989 y 38 de la ley 3 de 1991. 
  
  • Normas sobre viviendas de interés social por lo menos dos años.
    • Cajas de Vivienda Militar.
    • Subsidiadas

• FACULTATIVAMENTE
  • Declaración juramentada de mínimo dos testigos para registro.
  • Patrimonio que es constituido ante notario.
  • No requiere escritura pública.

• Beneficiarios:
  • Familia:
    Hombre – mujer / Compañero permanente.
    Hijos menores de edad.

• Excepciones de inembargabilidad:
  • Sólo puede realizarlo la entidad que financia (compra, mejora, construcción, subdivisión)
  • No es posible un embargo por impuestos.

• Prohibiciones:
  • Tenga una hipoteca en curso.
  • Tenga censo o anticresis.
  • Posea un pacto de retroventa.
  • Supere los 250 SMLV.

• Cancelación del Patrimonio:
  • Destrucción total del bien.
  • Expropiación.
  • Los beneficiarios lleguen a la mayoría de edad.
  • Escritura pública y sola la voluntad del constituyente y consentimiento de conyuge o compañero
  • Cuando el avaluo catastral realizado sea de 500 SMLV

 

Anticresis

Es un contrato Real por el cual se entrega al acreedor una finca raíz para que este pague con sus frutos. Las partes involucradas son el ACREEDOR ANTICRÉTICO y el DEUDOR  o CONSTITUYENTE o un TERCERO.

Definiciones:

• Acreedor anticrético:
  Tiene el derecho real sobre los frutos de la cosa ajena.
  Puede terminar el contrato en cualquier momento. y perseguir los bienes del deudor.

• Deudor o Constituyente o un Tercero:
  Quien da la garantía sobre el inmueble.

Puede recaer  sobre bienes inmuebles fructíferos (civil) y en bienes muebles e inmuebles (comercial). El derecho real se adquiere sobre los frutos de la cosa.
El acreedor no tiene ningún derecho real sobre la cosa entregada.
El deudor no podrá pedir la restitución de la cosa dada en anticresis, sino después de la extinción total de la deuda, pero el acreedor podrá restituir en cualquier tiempo, y perseguir el pago de su crédito por los otros medios legales; sin perjuicio de lo estipulado en el contrato.

Hipoteca

Supone la tenencia de la cosa en poder del deudor. El acreedor hipotecario, NO la detenta ya que es indivisible. Puede presentarse sobre bienes inmuebles. Su constitución es dada por escritura pública y debe este estar registrado ante la Oficina de Instrumentos Públicos del lugar donde se halle el bien. Para que tenga validez es necesario su registro.

Tipos de Hipoteca:

• CERRADA:
  • Garantiza una obligación exclusivamente.
  • Actúa sobre obligaciones presentes y determinadas.
  • Su pago es específico e inmodificable.

• ABIERTA:
  • Límite de cuantía: hasta cierto valor de obligaciones.
  • Sin límite de cuantía: cualquier tipo de obligaciones.

Prenda

Ambos actúan como Derechos reales accesorios de garantía.

Cómo se constituyen:

• Por medio de un contrato.

PRENDA:

Supone la tenencia de la cosa en poder del acreedor prendario. Puede darse con o sin tenencia y este versa sobre cosas muebles.

Existen dos tipos de prenda:

• PRENDA MERCANTIL:
  Derecho Real de prenda donde el que participa es el comerciante, es por ende un acto de comercio. Puede existir tenencia ya que se da por medio de acuerdo de voluntades y su perfeccionamiento esta con la entrega de la cosa.También puede presentarse que no haya tenencia por ejemplo las acciones. Se consagra por medio de un contrato solemne el cual constará por documento escrito debidamente registrado en la oficina de instrumentos públicos para constituir el derecho.

• PRENDA CIVIL:
  Es necesaria la entrega de la cosa para su perfeccionamiento, de lo contrario no habrá contrato. Las obligaciones parten de una sola de las partes.Existe también, la Prenda Comercial con Tenencia y esta es bilateral perfecta ya que en esta figura ambas partes se obligan por un lado a entregar y por el otro conservar, mantener y restituir.La Prenda Comercial sin tenencia (por parte del acreedor prendario) es unilateral por lo que el desgaste se presenta para el constituyente ya que debe ser él quien mantenga, conserve, y tenga la garantía en un lugar donde pueda ser facilmente inspeccionado.

En los dos casos, Prenda Mercantil y Prenda Civil, ambos son contratos accesorios y de garantía, de ejecución sucesiva que va de acuerdo al cumplimiento de las obligaciones.

Cómo se da la extinción:

• Directa: refiriéndose esto sobre la misma cosa lo que sería por perdida total, confusión, extinción del derecho constituyente y por abuso del derecho.
• Indirecta: refiriéndose esta a la obligación principal, podría presentarse novación, nulidad o cancelación de la obligación principal.

 

ELEMENTOS	PRENDA CIVIL	P. MERCANTIL CON TENENCIA	P. MERCANTIL SIN TENENCIA
PERFECCIONAMIENTO	– Con la entrega de la cosa.	– Con el consenso de las partes.	– Con el documento y el registro del cto.
OBLIGACIONES	– Bilaterales de manera imperfecta.	– Bilaterales de manera perfecta.	– Unilaterales.
AUTONOMÍA	– Accesoria y de garantía.	– Accesoria y de garantía.	– Accesoria y de garantía.
UTILIDAD	– Oneroso.	– Oneroso.	– Oneroso.
CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES	– Tracto sucesivo.	– Tracto sucesivo.	– Tracto sucesivo.

 Cuadro Ref: aulavrtualbienes.com

 

Definición FIDI

Censo

Según la Ley 153 / 1887 existen tres interpretaciones frente al término:

• Como un acto jurídico de crédito o canon y se determina como un derecho real a favor del acreedor CENSUALISTA.
• Se entiende que existen dos partes: el acreedor denominado CENSUALISTA y el deudor denominado CENSATARIO.
• CENSUALISTA es quien ofrece una financiación o un préstamo para el CENSATARIO quien a su vez como garantía ofrece como garantía un inmueble propio adquirido.

Cómo se da:

• Escritura pública o testamento.
• Se paga un crédito anual hasta que la obligación sea cancelada mediante la explotación o no del bien o de otra forma.
• Debe registrarse ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Este derecho real que sostiene el CENSUALISTA puede ser sobre un inmueble rural o urbano que es propiedad del CENSATARIO para que de esta forma se garantice el pago del CENSO o RÉDITO anual que ha sido financiado por el CENSUALISTA.

Actos Jurídicos, hechos, situaciones…

INVESTIGACIÓN REALIZADA POR:  Juan Sebastián Bahamón Chica

	Acto jurídico
Concepto	Puede ser unilateral o bilateral y se entiende como una manifestación exterior de la voluntad, cuyo fin directo es engendrar sobre el fundamento de una regla de derecho o de una institución jurídica en contra o a favor de unas varias personas. (Toro, 1987)	Pueden ser lícitos o ilícitos, lo que implica que pueden ser los que van acorde al derecho civil o los que implican sanciones dentro de esta jurisdicción. (Franco, 2008)
Características	Tiene por elementos: la manifestación exterior de la voluntad, que puede ser unilateral o bilateral. Engendra situación jurídica general y permanente y se funda en una regla de derecho o una institución jurídica. lícitos: aquellos donde se refleja la voluntad de las partes y van acorde al derecho vigente. Ilícitos: los determina solo el carácter forzoso de la ley, pues no se refleja una voluntad, ni un pacto pertinente, además de un perjuicio causado.

 

	Negocio jurídico
Concepto	Son los actos jurídicos lícitos, cuyo efecto no se determina por el contenido de la voluntad, sino únicamente con carácter obligatorio por la ley. (Franco, 2008)	Manifestación de la voluntad dirigida a producir efectos jurídicos, donde dicha voluntad está regulada y amparada dentro del marco legítimo de la ley.
Características	Sus efectos no dependen de la voluntad única de las partes; lo que estipule  el contrato y la ley generan la obligación en este caso.	La voluntad está regulada y amparada por el marco legal, en sentido contemporáneo se acepta mas esta definición.

 

	Hecho jurídico
Concepto	El hecho o acontecimiento es producto de la naturaleza misma, donde no interviene la voluntad humana; sus consecuencias pueden implicar un hecho o consecuencia jurídica. (Franco, 2008)	“El hecho jurídico sirve entonces para designar un acontecimiento engendrado por la actividad humana o puramente material”. Consiste el hecho jurídico en fenómenos naturales o ajenos al hombre, o en actuaciones de un sujeto de derecho que la ley no consagra como una conducta sino por su capacidad para transformar diversas situaciones jurídicas. (Toro, 1987)
Características	No hay intervención del hombre. Sus consecuencias pueden implicar efectos jurídicos, por ejemplo el incumplimiento de un contrato por causa mayor. El hecho humano como un acontecimiento humano o material, como el nacimiento y la muerte. El hecho jurídico implica fenómenos naturales o ajenos al hombre, como lluvia, tempestad, entre otros.

 

	Situación jurídica
Concepto	Determinado modo o una determinada manera de estar las personas en la vida social, regulada por el derecho. (Picaso, 1980)	Du Pasquier define la situación jurídica como: “es el conjunto de derechos y deberes determinados o eventuales que el derecho atribuye a una persona colocada en ciertas condiciones”.
Características	Puede ser unisubjetivo o plurisubjetivo. Derivan de los actos jurídicos. Están regidas estrictamente por lo que manda la ley, debido a las obligaciones y deberes que surgen con la situación.

 

	Acto convención
Concepto	Libertad de las partes para señalar términos de los cuales va a depender la ejecución o extinción de las obligaciones, limitado solo por la ley y orden público. (Camacho, 2012)	La convención o pacto es el consentimiento de dos o más personas para formar entre sí, una obligación nueva, o para extinguir o modificar la existente. (Pothier, 1839)
Características	Libertad de las partes para pactar o negociar. Limitado por el orden jurídico. Las partes prometen y se obligan. Tiene por objeto formal una obligación, definida como contrato.

 

Bibliografía

Camacho, J. C. (2012). Obligaciones. Bogotá: Grupo editorial Ibañez.

Franco, R. S. (2008). Introducción al Derecho Civil. Bogotá: Temis S.A.

Picaso, L. D. (1980). Estudios de Derecho Privado. Madrid: Civitas.

Pothier. (1839). Tratado de las obligaciones. Barcelona: Imprenta y Litografia de J.Roger.

Toro, R. B. (1987). Obligaciones Civiles: Fuentes y formas. Bogota: Temis S.A.

 

 

Proceso de expropiación

INVESTIGACIÓN REALIZADA POR:  Yuli Paola Contreras